Los costos de las construcciones verdes no siempre son incluidos en la tasación de la casa

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Las casas ecologias permitirian ahorrar mas del 30% del consumo electrico

La construcción verde es uno de los nuevos fenómenos que está encendiendo el desplome del mercado de los bienes raíces residenciales. En gran parte, la demanda del consumidor está motivada por el hecho que una casa verde puede ahorrar entre 30 y 60 por ciento en calefacción y refrigeración sobre una casa convencional.

Pero por mucho que se estén moviendo martillos en la construcción verde, los compradores potenciales de los hogares amigables con el ambiente están encontrando que no siempre es fácil que sean correctamente evaluadas y financiadas.

El problema es triple: una falta de educación entre los tasadores acerca de los costos y los beneficios de la construcción verde; datos insuficientes para que ellos calculen el valor de los beneficios ambientales y, finalmente, los servicios listados por los bienes raíces, que en muchas partes del país, no incluyen atributos tales como paneles solares y espuma aislante en aerosol en sus valoraciones del mercado.

Las soluciones a estos problemas aún están siendo desarrolladas.

Las características asociadas con el ahorro de dinero no se tasan mejor

“Lo que estamos encontrando es que el proceso de evaluación, el proceso de préstamo, el proceso no escrito para los préstamos aún no han atrapado el interés del mercado en la construcción verde”, dice Kevin Morrow, gerente de programa sénior de los programas verdes de National Association of Home Builders. “Si un constructor construye una casa que puede costar un poco más que una casa idéntica al lado, aun así esta tiene toda clase de características de eficiencia que significan que eventualmente costará menos operarla, lo que frecuentemente no es valorado (por un valor más alto).”

En Chapel Hill, N.C., por ejemplo, Michael Chandler diseñó una casa para ser pequeña, eficiente ambientalmente y solar. Pero con el fin de que la valoración sea lo suficientemente alta para que los dueños eventuales puedan calificar para un préstamo bancario, la casa tiene que ser modificada.

“Tenemos que devolvernos y tirar fuera algunas características energéticas como los calentadores solares de agua y recortar el aislamiento y añadir metraje cuadrado, haciéndola más grande y menos eficiente energéticamente para llevar a la tasación de US$400,000”, dice  Mr. Chandler, dueño de Chandler Design-Build. “Casas que son dramáticamente más eficientes que lo normal, en promedio cuestan entre US$15,000 y US$20,000 más que las casas construidas bajo estándares normales, pero esto no se ve reflejado en las valoraciones.”

Un buen ejemplo es la forma en que el aislamiento de la casa es valorada por una tasación convencional. Bloques de fibra de vidrio económicos que cumplen con lo mínimo requerido por el código de construcción son estimados usualmente como si tuvieran el mismo valor en dólares en una casa que el más costoso pero más efectivo aislamiento de espuma, aunque los bloque pueden subir los costos mensuales de operar una casa.

“La industria de tasación necesita tener mecanismos bien aceptados con los cuales mejorar los valores de las propiedades eficientes energéticamente, al igual que lo hacen con las encimeras de granito o los pisos en madera o las chimeneas,” dice Mark Nuzzolo, propietario de Brookside Development en Woodbridge, Conn.

Educación para abordar las cuestiones

El Appraisal Institute (Instituto de Tasación), una organización profesional y educativa sin ánimo de lucro cuyos miembros dan cuenta de un cuarto de los 100,000 tasadores de la nación, están comenzando a abordar las cuestiones. Ha desarrollado diversos cursos y seminarios así como un programa de certificación verde para los tasadores que se quieren cualificar.

“Usted no obtiene este tipo de análisis cuando se está cursando un proceso educativo normal para ser certificado al nivel estatal,” dice Leslie Sellers, una tasadora en  Knoxville, Tenn. y la presidente de  2010 del Appraisal Institute. “Con el fin de hacer esto, usted tiene que tomar educación adicional.”

Los tasadores no establecen el valor del mercado de una propiedad, ellos simplemente la miden, anota Mr. Sellers. Si no hay evidencia del mercado de que un calentador de agua solar aumenta el valor de una casa en una cierta área, entonces el tasador va a fijar cualquier valor a esto.

Esto es especialmente cierto en un Mercado cambiante tal como el actual. “Con frecuencia trabajamos con unos datos del mercado que tienen seis meses de antigüedad,” dice Sellers.

La comunidad bancaria puede ayudar a crear alguno de esa información de mercado verde necesaria. Algunos bancos han comenzado a ofrecer US$1,000 de descuento en los costos de cierre por casas por casas que califican como eficientes energéticamente. La Asociación Federal Nacional Hipotecaria está esperando  anunciar un programa de incentivo verde con al menos un banco para alentar más propietarios a usar parte de sus hipotecas para mejoras en eficiencia energética.

El Departamento de Energía y el programa EnergyStar de la Agencia de Protección del Medioambiente han anunciado la expansión de un programa de hipoteca verde similar ya operando en Colorado y Maine. Esto les permite a los propietarios invertir en mejoras eficientes y pagar por ellas durante la vida del préstamo, cuyo interés también es  deducible de impuestos.

“La construcción verde está aún en su infancia,” dice Mr. Nuzzolo. “Avances tecnológicos han cambiado radicalmente –y están cambiando radicalmente- la forma de construir casas. Las industrias de la banca y la hipoteca necesitan ser educadas. Todos tenemos que seguir avanzando.”

“Green building is still in its infancy,” says Mr. Nuzzolo. “Technological advances have radically changed – and are radically changing – the way we build houses. The banking and mortgage industries need to be educated. We all have to keep things moving forward.”

Por Alexandra Marks

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